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資産運用に新たな基準を・・・。

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日米REIT比較 

表は、US-REITとJ-REITとの比較表ですが、大きな違いは以下の4点です。

1. J-REITでは資産の運用・管理等は外部の専門機関に委託することになっているが、US-REITでは外部の専用機関のみならずREITも運用・管理を行える(内部運用できる)。

2. J-REITでは自らが不動産の開発主体になることはできないが、US-REITではそれが可能になっている。

3. 日本では不動産会社とREITとの間に業務上の関係が見受けられるが、米国では不動産会社とREITとの間に業務上の関係はほとんどない。

4. US-REITにはUPREITというJ-REITにはない不動産拠出時における税制面での優遇措置がある。

  J-REIT 米国REIT
制定時期 2000年 1960年
法人形態 上場型会社もしくはトラスト 上場型会社もしくはトラスト
運用形態 外部運用のみ 内部運用・外部運用とも可
開発事業 開発不可 開発可能
配当要件 90%超 90%以上
UPREIT形態 不可 可能
他の上場不動産ビークル 伝統的上場不動産会社の時価総額が上場不動産市場において支配的。 REITが銘柄数、時価総額において支配的であり、不動産会社(REOC)の時価総額は小さい。
所有関係 不動産会社とREIT間に親子関係が見受けられる。 REITとREOC、各REIT銘柄間で親子関係が存在することはほとんどない。

Source: 不動産証券化協会

 世界の国々でREITが設定されていますが、国によりREITの制度にも違いがあります。

 JP-REITはUS-REITと異なり、開発事業の実施に制限があるためJ-REIT自ら開発事業を行うことができません。
 これは不動産事業の抱えるリスクのうちひとつが軽減されたといえるかもしれませんし、一方、J-REITは上場不動産会社との関係が強いことから、上場不動産会社の開発した物件の出口戦略としてJ-REITが利用されているかもしれません。

 さらに、J-REITには不動産拠出時における税制面の優遇措置がないため、日本企業が古くから保有する優良資産が市場に出回りにくい環境にあります。

 J-REITには構造上の問題がありますが、構造改革を繰り返すことで日本経済の中での役割を担っていくことを期待します。

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